【現地取材】FEAL Annex｜新宿区高田馬場・高田馬場駅徒歩3分 木造3階建126坪一棟貸し内覧レポート

※掲載情報は2026年6月時点の内容です。最新の募集状況・賃料はお問い合わせください。

JR山手線「高田馬場駅」徒歩3分、新宿区高田馬場に立つFEAL Annexを取材してきました。2020年3月竣工の木造3階建てで、1〜3階・総面積125.98坪を一棟貸しで利用できる物件です。高田馬場駅はJR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線の3路線が乗り入れ、徒歩8分の西早稲田駅（東京メトロ副都心線）と合わせると2駅4路線が使えるマルチアクセスを実現。各フロアは柱のない開放的な構成で、フロアごとに用途を分けやすい設計です。一方、エレベーターは設置されておらず、各階への移動は階段。30〜65名規模で高田馬場エリアに一棟拠点を構えたい企業、特に木造の雰囲気や1棟丸ごとの使い勝手を重視する企業向けに、現地で歩いて・見て・感じた内容を写真付きで整理します。

Overview 物件概要

※敷金・礼金は応相談のため、初期費用の総額は事前確認を推奨します。契約形態は定期借家2年のため、契約満了時の再契約条件も合わせて確認してください。

▸新宿区エリアの賃料相場

新宿区の平均坪単価は17,414円（最安9,090円〜最高33,568円）です。本物件の賃料は非公開のため、相場との比較は個別にお問い合わせください。高田馬場駅徒歩3分・2駅4路線アクセス・126坪の一棟貸し・2020年竣工の築浅という条件を踏まえると、立地評価と一棟貸し特有の希少性が反映される水準が見込まれます。

※相場データはオフィサイト掲載の新宿区相場情報（2026年6月時点）を基に算出。

Access 駅からのアクセス（2駅4路線徒歩8分圏内）

取材当日は高田馬場駅から歩いてみました。JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線が乗り入れる高田馬場駅から徒歩3分、早稲田通りから一本入った場所にビルが見えてきます。3路線が乗り入れる主要駅ということもあり、駅周辺はカフェや飲食店、書店、ドラッグストアが立ち並ぶ活気あるエリア。高田馬場駅から山手線で新宿・池袋・渋谷方面へ、東西線で大手町・日本橋方面へも直結します。徒歩8分の西早稲田駅（東京メトロ副都心線）も使えるため、社員の通勤動線や営業先方面に合わせた使い分けがしやすい立地でした。歩いてみると、早稲田通り沿いの賑わいから一本入った静かなロケーションで、来客対応にも落ち着いて使えそうな印象です。

Exterior 外観・ビルの第一印象

早稲田通りから一本入った場所に立つFEAL Annexは、2020年3月竣工の木造（W造）3階建て。オフィスビルとしては珍しい木造構造で、周囲には中低層の建物が多く、木造ならではの柔らかな外観が街並みに自然と溶け込んでいました。築浅らしい清潔感のある外装に加え、奥まった静かな立地ということもあり、来客対応にも落ち着いて使える環境です。1階のエントランスは通りに面しており、初めて訪れる来客にも入口が分かりやすい構成。木造特有の温かみある雰囲気が、コーポレートイメージにこだわる企業にとって個性的な選択肢になり得ます。

別アングルからの外観

Entrance & Security エントランス・共用部・セキュリティ

エントランスに足を踏み入れると、コンパクトながら整った印象のホールが広がっていました。一棟貸しの構成のため、エレベーターホールや共用部を他テナントと共有する必要がなく、入居企業がそのまま自社の動線として使えるのが大きな特徴。セキュリティは平日開放＋機械警備24時間監視で、夜間・休日も含めた入退館に対応します。エレベーターは設置されていないため、各階への移動は階段。3階建てとはいえ、頻繁な上下移動には体力的な負担が伴うため、来客動線やフロア配置の設計時に考慮しておきたいポイントです。

エントランス正面

エントランス内側

エントランス内傘立て

Interior 室内（1〜3階・125.98坪・一棟貸し）

室内に入ると、各フロアとも柱のない開放的な空間が広がっていました。執務スペースを効率よく配置できる構成で、フロアごとに「1階＝来客対応・会議室」「2階＝執務エリア」「3階＝経営層・集中作業エリア」といった具合に、用途を分けた使い方も組みやすい設計です。空調は個別空調を採用とのことで、フロアごとの細やかな温度調節にも対応。2階には男女別トイレ・洗面・給湯設備が集約されており、水回り以外のスペースを広く使える効率的なゾーニングが印象的でした。木造の温かみある雰囲気は、デザインコンセプトを重視する企業や、社員のリラックスした働き方を意識する企業に向きそうな仕上がりです。なお、天井高や床仕様の詳細は資料上「要確認」となっているため、内見時の実測を推奨します。

FEAL Annex 1F〜3F 間取り図（125.98坪）

室内

家具付き

Facilities 水回り設備（2階・男女別トイレ・洗面・給湯）

本物件の水回り設備は、2階に集約された配置となっています。男女別トイレ・洗面・給湯設備が2階フロアにまとめられており、水回り以外のスペースを広く使える効率的な設計が特徴です。1階・3階で執務する社員は移動が必要ですが、その分各フロアの執務面積を最大限に確保できる構成。築浅らしい清潔感のある仕上げで、30〜65名規模のチームでも余裕を持って利用できる印象でした。

男女別トイレ

男女別トイレ室内

洗面

Spec 設備・仕様一覧

移転検討時の比較・社内稟議資料に活用しやすいよう、建物・専有部の設備および仕様を一覧化しました。

Honest Review 気になった点・正直レビュー

魅力的な物件ですが、移転担当者が事前に把握しておくべき実務的な懸念点も正直にお伝えします。

Summary 総評

FEAL Annexを一通り内覧し終えて率直に感じたのは、「木造の温かみと、一棟貸しならではの自由度を兼ね備えた、高田馬場では珍しいオフィスだな」ということでした。

立地面では、高田馬場駅徒歩3分・西早稲田駅徒歩8分という2駅4路線のマルチアクセスが活きていて、社員の通勤動線や営業先方面に合わせて使い分けがしやすい構成です。さらに早稲田通りから一本入った静かなロケーションで、来客対応にも落ち着いて使える環境が整っています。

室内に目を向けると、1〜3階・125.98坪を一棟で利用できる構成で、各フロアが柱のない開放空間。「1階＝来客対応、2階＝執務、3階＝経営層」といったフロアごとの用途分けが組みやすく、レイアウトの自由度も高い設計です。2020年3月竣工の築浅で、共益費0円・更新料/償却なしというコスト構造の明快さも判断材料になります。一方で、エレベーターがなく階段移動のみ、木造ゆえの遮音性・耐火特性の確認、定期借家2年と短めの契約期間といった、内見時に必ず確認すべきポイントもある物件。

30〜65名規模で高田馬場エリアに一棟拠点を構えたい企業、特にデザインコンセプトや木造の雰囲気を活かしたい企業にとって、検討する価値のある物件です。

▸こんな企業に向いている

✓30〜65名規模で、新宿区高田馬場エリアに一棟拠点を構えたい企業
✓木造の温かみある雰囲気をブランディングに活かしたい企業
✓フロアごとに用途を分けた一棟運用を計画している企業
✓柱のない開放空間でレイアウトを自由に組みたい企業
✓2020年竣工の築浅・他テナントとの動線交差がない一棟貸しを求める企業
✓新宿・池袋・大手町方面への営業機動力を重視する企業

佐藤 浩史（サトウ ヒロフミ） 法人営業部 係長 / 賃貸オフィス コンサルタント

賃貸オフィス仲介歴6年。港区・中央区・千代田区の都心3区を中心に、公開情報だけに依存しない現地一次情報とエリアごとの賃料動向・供給状況を踏まえた市場分析を強みとする。再開発が続く大手町・丸の内、虎ノ門、日本橋エリアの最新動向を継続的に把握し、企業のオフィス選定における意思決定支援を行う。実際に現地に足を運び、スペックだけでは伝わらないビルの雰囲気や使い勝手を正直にお伝えしています。

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