【現地取材】牛込食糧ビル 5階｜新宿区北山伏町・牛込神楽坂駅徒歩6分 101坪駐車場20台完備内覧レポート

※掲載情報は2026年6月時点の内容です。最新の募集状況・賃料はお問い合わせください。

都営大江戸線「牛込神楽坂駅」徒歩6分、新宿区北山伏町に立つ牛込食糧ビルの5階区画を取材してきました。1991年竣工のRC造6階・地下1階建てで、5階101.33坪のワンフロアが募集中。最大の特徴は、自走式駐車場を計20台（屋内18台・屋外2台）完備している点で、都心オフィスでこの収容台数は際立っています。室内は天井高2,450mm・50mmのOAフロア・天井カセット型の個別空調（24時間対応）・光ファイバー対応と、現代のオフィスに必要な仕様が揃った構成。長年管理されてきた落ち着いた佇まいのビルです。25〜50名規模で社用車・機材運用が多い企業や、神楽坂エリアに拠点を構えたい企業向けに、現地で歩いて・見て・感じた内容を写真付きで整理します。

Overview 物件概要

※敷金12ヶ月＋更新料・償却・礼金は応相談のため、初期費用・継続費用の総額は事前確認を推奨します。

▸新宿区エリアの賃料相場

新宿区の平均坪単価は14,386円（最安10,000円〜最高20,341円）です。本物件の賃料は非公開のため、相場との比較は個別にお問い合わせください。牛込神楽坂駅徒歩6分・2駅2路線アクセス・101坪超のワンフロア・自走式駐車場20台完備という条件を踏まえると、立地評価と建物グレード、駐車場設備が反映される水準が見込まれます。

※相場データはオフィサイト掲載の新宿区相場情報（2026年6月時点）を基に算出。

Access 駅からのアクセス（2駅2路線徒歩10分圏内）

取材当日は牛込神楽坂駅から歩いてみました。都営大江戸線「牛込神楽坂駅」を出ると、平坦な道のりで徒歩6分。アップダウンが少なく、駅からのアプローチも素直で迷いにくいルートでした。東京メトロ東西線「神楽坂駅」からも徒歩10分でアクセス可能です。牛込神楽坂駅から大江戸線を使えば新宿西口駅まで約8分、六本木駅まで約18分。神楽坂駅から東西線で飯田橋・大手町・日本橋方面へも直結します。2路線を使い分けられる立地のため、社員の通勤動線や営業先方面に合わせた使い方ができそうな印象でした。

Exterior 外観・ビルの第一印象

北山伏町の通り沿いに立つ牛込食糧ビルは、1991年竣工のRC造6階・地下1階建て。落ち着いたタイル貼りの外観で、整然とした街並みに自然に馴染んでいました。派手な意匠ではないものの、年数を経ても管理が行き届いた清潔感があり、過度な装飾を排した端正な佇まいが印象的です。1階部分には自走式駐車場の出入口が見え、機能性とビル全体の落ち着きが両立した造りでした。北山伏町は神楽坂エリアの賑わいから少し離れた住宅・ビジネス混合エリアで、来客対応にも落ち着いて使える環境です。

牛込食糧ビル正面全景

エントランスアプローチ

Entrance & Security エントランス・共用部・セキュリティ

エントランスに足を踏み入れると、手入れの行き届いた清潔感のあるホールが広がっていました。エレベーターは11人乗りが2基設置されており、101坪規模のワンフロアでも朝の出社ラッシュ時に詰まりにくい構成です。セキュリティはキーボックス式の機械警備（24時間監視）で、平日開放のエントランスと組み合わせて、夜間・休日も含めた24時間入退館に対応。共用部の管理状態も安定しており、長年に渡って整えられてきたビルらしい落ち着きが感じられました。

エントランス正面

エントランスホール

エレベーターホール

エレベーター

エントランス共用部

セキュリティ

Parking 駐車場（自走式20台・屋内18台＋屋外2台）

本物件の最大の特徴は、自走式駐車場が計20台分用意されている点です。内訳は屋内18台・屋外2台で、都心のオフィスビルとしては希少な収容台数。機械式と違って車両サイズの制約が緩く、ハイルーフ車や大型の役員車にも対応しやすい設計です。屋内駐車場が中心のため、雨天時の社用車の出し入れや、機材の積み下ろしもスムーズに行えそうな印象を受けました。社用車を多数運用する企業や、機材搬入が頻繁に発生する業態にとって、この駐車場設備は決定的な選定理由になり得ます。空き状況や料金は流動的なため、利用希望の場合は事前確認を推奨します。

Interior 室内（5階・101.33坪・ワンフロア）

5階の室内に入ると、101.33坪のワンフロアが視界に広がっていました。整形に近いフロア形状で、デスク配置や会議室のレイアウトを組みやすそうな印象です。床は50mmのOAフロア＋タイルカーペットで、配線処理がスマートに収まる構成。空調は天井カセット型の個別空調で、エリアごとの細やかな温度調節と24時間運用に対応します。天井高は2,450mmで、100坪超のワンフロアとしては標準的な高さですが、整形空間と相まって圧迫感は感じにくい仕上がりでした。光ファイバー対応も完了しており、現代のオフィスに必要な通信インフラは整っています。RC造で落ち着いた執務環境が期待でき、25〜50名規模のチームが余裕を持って執務できるサイズ感。新宿区西部に拠点を構えたい企業に向きそうな構成です。

5階 間取り図（101.33坪）

5階 区画

5階 空調

Facilities 水回り設備（男女別トイレ・洗面・キッチン）

専有部内・共用部には男女別トイレ・洗面・キッチン（給湯室）が完備されています。見せていただいた限り、長年管理されてきたビルらしい清潔感が保たれており、25〜50名規模のチームでも余裕を持って利用できる構成。給湯まわりも整理された動線で、日常業務に必要な要素が整っていました。

男女別トイレ

洗面

キッチン

キッチン分別ゴミ

Spec 設備・仕様一覧

移転検討時の比較・社内稟議資料に活用しやすいよう、建物・専有部の設備および仕様を一覧化しました。

Honest Review 気になった点・正直レビュー

魅力的な物件ですが、移転担当者が事前に把握しておくべき実務的な懸念点も正直にお伝えします。

Summary 総評

牛込食糧ビル 5階を一通り内覧し終えて、率直に「駐車場を本気で必要とする企業にとっては、新宿区西部でも目を引く構成だな」と感じました。

自走式駐車場20台（屋内18台・屋外2台）という構成は、機械式が主流の都心オフィスビルでは目立つ強み。社用車を多数運用する企業や、機材搬入・荷捌きが多い業態にとって、明確な選定理由になり得る設備です。
立地面でも牛込神楽坂駅徒歩6分・神楽坂駅徒歩10分の2駅2路線が使え、長年管理されてきたビルらしい安定感があり、長期入居しやすい構成になっています。

5階のワンフロア101.33坪は整形空間で、50mmのOAフロア・天井カセット型個別空調（24時間対応）・光ファイバー対応といった現代のオフィスに必要な仕様も整備済み。25〜50名規模で新宿区西部・神楽坂周辺に拠点を構えたい企業、特に車両運用を重視する企業にとって、有力な選択肢になる物件です。

▸こんな企業に向いている

✓25〜50名規模で、新宿区西部・神楽坂エリアに拠点を構えたい企業
✓社用車・役員車を多数運用する企業（自走式駐車場20台完備）
✓機材搬入や荷捌きが頻繁に発生する業態
✓基準階100坪超のワンフロアで部門連携を重視したい企業
✓長年管理されてきたビルで安定した運用環境を求める企業
✓24時間運用や夜間稼働を必要とする業態

佐藤 浩史（サトウ ヒロフミ） 法人営業部 係長 / 賃貸オフィス コンサルタント

賃貸オフィス仲介歴6年。港区・中央区・千代田区の都心3区を中心に、公開情報だけに依存しない現地一次情報とエリアごとの賃料動向・供給状況を踏まえた市場分析を強みとする。再開発が続く大手町・丸の内、虎ノ門、日本橋エリアの最新動向を継続的に把握し、企業のオフィス選定における意思決定支援を行う。実際に現地に足を運び、スペックだけでは伝わらないビルの雰囲気や使い勝手を正直にお伝えしています。

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