公開日: 2026年04月14日
最終更新日: 2026年04月14日
賃貸オフィスの設備故障時の対応｜空調・電気・水道・IT機器のトラブル対処法
※本記事は賃貸オフィス実務16年・累計1,000件以上の契約実績を持つ専門家が監修しています。
まず管理会社へ故障時の第一報は管理会社が基本
B工事設備修繕はビル指定業者の場合が多い
記録が重要故障状況の記録が費用負担交渉に役立つ
📋 この記事でわかること
- 空調・電気・水道・ITの設備故障時の初動対応
- 管理会社・ビル側・テナント側の費用負担の分担
- 修繕工事の依頼手順と注意点
- 故障が長引く場合の対策と代替手段
- 入居時に確認すべき設備管理の取り決め
設備故障時の初動対応の基本
設備故障が発生した際は、まず安全確認と管理会社への第一報が基本です。自己判断での修理・応急処置は、費用負担トラブルや二次被害につながるリスクがあります。
初動チェックリスト
- ☑ 人的被害・安全上の危険がないか確認する
- ☑ 故障の状況・箇所・発生時刻を記録する（写真・動画も撮影）
- ☑ ビル管理会社または緊急連絡先に第一報を入れる
- ☑ 自己修理・業者の独自手配は管理会社の確認前に行わない
- ☑ 復旧見込み・代替手段を管理会社に確認する
⚠️
賃貸オフィスの設備修繕はB工事（ビル指定業者施工）に該当するケースが多く、テナントが独自に業者を手配すると後日トラブルになる場合があります。必ず管理会社に確認してから対応してください。
設備種類別の対応手順
| 設備種類 | 発生しやすい故障 | 初動対応 | 主な対応窓口 |
|---|---|---|---|
| 空調設備 | 冷暖房が効かない・異音・水漏れ | 管理会社に連絡。熱中症等の危険がある場合は緊急対応を要請 | 管理会社→ビル指定業者 |
| 電気・電源 | ブレーカー落ち・停電・コンセント不具合 | ブレーカーを確認。復旧しない場合は管理会社に連絡。電気系は自己対応禁止 | 管理会社→電気業者 |
| 水道・給排水 | 水漏れ・詰まり・水が出ない | 止水栓を閉める（水漏れの場合）。管理会社に緊急連絡 | 管理会社→設備業者 |
| IT・ネットワーク | インターネット接続不良・電話不通 | ルーター再起動等の基本操作。回線業者・プロバイダに連絡。ITインフラ整備ガイドも参照 | 回線業者・IT管理会社 |
| エレベーター | 停止・ドア不具合 | 閉じ込めの場合は緊急ボタン。管理会社に緊急連絡。自力での脱出は禁止 | 管理会社→エレベーター保守業者 |
| 消防設備 | 誤作動・警報音 | 火災でないことを確認後、管理会社に連絡。消防法上の手続きが必要な場合がある | 管理会社→消防設備業者 |
※上記は一般的な傾向です。実際の費用負担は賃貸借契約書・故障原因・個別事情により大きく異なります。「必ずビル側負担」「必ずテナント負担」と断定できるものではありません。必ず管理会社に確認してください。
空調の詳細については個別空調と中央空調の違いをご参照ください。
費用負担の考え方
設備故障の修繕費用は、故障の原因・設備の種類・賃貸借契約の内容によって、ビル側とテナント側に分かれます。
| 負担者 | 主なケース | 根拠 |
|---|---|---|
| ビル側（管理会社・オーナー） | 経年劣化・自然故障・共用設備の故障 | 賃貸人の修繕義務（民法606条） |
| テナント側 | テナントの過失による破損・消耗品の交換 | 賃貸借契約の原状回復・善管注意義務 |
| 要交渉・不明確 | 経年劣化と使用状況が混在するケース | 契約書・特約の内容による |
💡
故障発生時の状況記録（写真・動画・発生日時）が費用負担交渉の重要な証拠になります。対応依頼の記録（メール・LINE等）も必ず保存してください。原状回復については原状回復トラブルを防ぐには？もご参照ください。
修繕工事の依頼手順
- 管理会社に連絡・状況報告（写真・動画を添付すると迅速に対応してもらいやすい）
- 管理会社から業者の手配・見積もり取得（B工事の場合はビル指定業者が対応）
- 費用負担の確認・合意（テナント負担の場合は事前に見積もりを確認する）
- 工事日程の調整・立会い
- 修繕完了の確認・記録
入居時に確認すべきこと
| 確認事項 | 内容 |
|---|---|
| 緊急連絡先 | 管理会社・ビル管理員の夜間・休日の緊急連絡先を入居時に確認する |
| 設備の修繕義務の範囲 | 賃貸借契約書の修繕特約・費用負担の取り決めを確認する |
| B工事業者リスト | 空調・電気・水道等のビル指定業者を入居時に管理会社から取得しておく |
| 設備の現状確認 | 入居時に設備の動作確認・既存の不具合を記録しておく（入居後トラブルを防ぐ） |
よくある質問
FAQ
空調が壊れた場合、テナントが費用を負担しますか？
経年劣化・自然故障の場合はビル側（賃貸人）が修繕義務を負うケースが多いです（民法606条）。ただしテナントの過失による破損や、賃貸借契約の特約で別途定めがある場合はテナント負担になることがあります。故障の原因と契約内容を管理会社と確認してください。
夜間・休日に設備が故障した場合はどうすればよいですか？
入居時に取得した緊急連絡先に連絡してください。緊急連絡先が不明な場合はビル管理員室・管理会社の代表番号に連絡します。人的危険がある場合（感電・火災・エレベーター閉じ込め等）は119番・110番に連絡してください。
テナントが独自に修理業者を手配してよいですか？
原則として管理会社の承認前に独自に業者を手配することはお勧めしません。B工事（ビル指定業者施工）に該当する場合、独自手配した工事費用はビル側に認められないケースがあります。緊急の場合も管理会社に一報を入れてから対応してください。
故障の証拠はどのように残せばよいですか？
写真・動画で故障箇所・状況を記録し、発生日時・状況をメモしてください。管理会社への連絡もメール・LINEなど文字で残すことをお勧めします。これらが費用負担交渉・保険申請の際に重要な証拠になります。
ネットワーク障害が発生した場合の対応は？
まずルーター・ONU等の再起動を試みてください。復旧しない場合は回線業者・プロバイダのサポート窓口に連絡します。ビル共用の回線設備の場合は管理会社にも連絡してください。重要な業務への影響が大きい場合はモバイルWi-Fiの活用も検討してください。
設備故障が長引く場合、賃料の減額を求められますか？
設備の使用に支障が生じており賃貸人（ビル側）の修繕義務違反が認められる場合、民法611条により賃料の減額を求められる可能性があります。ただし実務上は管理会社との交渉が必要です。弁護士・法律の専門家にご相談ください。
消防設備が誤作動した場合はどう対応しますか？
まず火災でないことを確認してください。誤作動と判断した場合でも、消防署への通報義務が生じる場合があります。管理会社に連絡し、消防設備業者による点検・原因特定を依頼してください。自己判断での警報停止操作はトラブルになる場合があります。
入居前に設備の状態を確認するには？
入居時（鍵引渡し時）に全設備の動作確認を行い、既存の不具合を管理会社と書面で確認・記録しておくことをお勧めします。退去時の原状回復トラブルを防ぐためにも、入居時の設備状態の記録は重要です。
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| 情報源 | 資料・根拠 |
|---|---|
| 民法 | 民法（e-Gov法令検索）修繕義務（606条）・賃料減額（611条）の法的根拠として参照 |
| 監修者実務知見 | 矢冨 裕敏（宅地建物取引士・課長）の16年の賃貸管理実務をもとに整理（法的判断ではありません） |
