オフィスの原状回復
トラブルを防ぐには？

原状回復は、入居時とまったく同じ状態に戻すことを意味するものではありません。民法621条では、賃借人は通常の使用・収益によって生じた損耗や経年変化を除いて原状回復義務を負うと整理されています。

オフィスでは住宅よりも設備・内装の自由度が高いため、退去時の争点も広がりやすくなります。

内装造作の撤去範囲

パーテーション・受付造作・会議室区画・床配線・サイン・造作棚などがどこまで原状回復の対象かは、契約書と入居時の状態確認に左右されます。借主が設置したものか・前テナント残置か・貸主承諾済みかによっても扱いが変わります。

指定業者条項の有無

オフィスでは、退去工事を貸主指定業者で行う旨の条項が入っていることがあります。この条項があると相見積もりが取りにくく、借主側で「相場より高いのでは」と感じやすくなります。退去前には、指定業者条項の有無・見積範囲・含まれる工事項目を早めに確認しておくことが重要です。

保証金精算との関係

事業用では敷金ではなく保証金で運用されるケースも多く、原状回復費や未払金との相殺処理が争点になりやすいです。保証金の返還時期・精算項目・償却や差引のルールを契約書で確認しておく必要があります。

オフィスでは契約による差がありますが、整理の軸は次のとおりです。

通常損耗について借主に特別の負担を課すには、条項の書きぶりが重要です。

つまり、以下のような広すぎる表現や曖昧な条項だけでは、争いになったときに説明力が弱くなる場合があります。

結局のところ、特約の効力を巡る争いは「何が・どこまで・どう合意されていたのか」の勝負になりやすいです。

借主負担が認められる場面でも、修繕費全額がそのまま認められるとは限りません。国交省のガイドラインや裁判例の整理では、クロスや床材などについて、経過年数や使用状況を踏まえて負担額を調整する考え方が示されています。

原状回復トラブルは、退去時ではなく入居時から始まっていると考えた方が安全です。

以下のようなケースでは、通常より早めに確認・相談することをお勧めします。

• セットアップオフィスや居抜き区画を借りている（前テナント残置の範囲が不明確）
• 入居時にすでに造作が残っていた（撤去義務の帰属が曖昧）
• 原状回復の範囲が図面に落ちていない
• 指定業者での退去工事が義務付けられている（相見積もりが取れない状況）
• 造作譲渡や設備残置の相談をしたい
• 保証金が大きく、精算額の影響が大きい

オフィスの原状回復トラブルを防ぐには、原則を知ることと契約を確認することの両方が必要です。

原状回復は「全部元通り」という単純な話ではありません。通常損耗と借主負担となる損傷を切り分け、さらに事業用賃貸借では特約・指定業者条項・保証金精算まで含めて見ていく必要があります。