公開日: 2026年04月04日
最終更新日: 2026年04月04日
オフィスの内装工事費の相場｜坪単価・仕様別シミュレーション
- スケルトン・標準・ハイグレード別の坪単価と内訳
- 規模別（20坪・50坪・100坪・200坪）の工事費シミュレーション
- B工事・C工事の区分と費用削減交渉の方法
- セットアップ・居抜き物件で工事費をゼロにする方法
- 内装工事業者の選び方と見積もりの取り方
この記事は、初めてオフィス移転を担当する総務・管理部門の方、増床・統合移転を検討している企業の担当者、スケルトン物件からの内装工事費を試算したい方に向けて書いています。「内装工事費はいくら見ておけばよいか？」——オフィス移転の初期費用で最も幅があり、かつ見積もりのブレが大きいのが内装工事費です。スケルトン渡しの物件にハイグレードな内装を施せば坪30万円超になる一方、セットアップ物件なら工事費ゼロも可能です。本記事の相場数値は国土交通省の建設工事施工統計・建設物価調査会の建設資材データおよび当社実務経験（2026年4月時点）をもとに整理しています。エリア・物件・仕様・業者により変動します。
内装工事費の見積もりで一番驚かれるのが「一式〇〇円」という見積書です。これは比較のしようがなく、後から追加費用が発生しやすい危険な見積もりです。必ず「項目別・数量別・単価別」の詳細見積書を3社から取得してください。この1点だけで工事費を20〜30%削減できたお客様を何人も見てきました。
1. 内装工事費の全体像：3つの仕様レベル
| 仕様レベル | 坪単価目安 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| スケルトン仕上げ | 坪5万〜10万円 （業界慣行・当社実務経験ベース） |
床・壁・天井の基本工事のみ | 倉庫・バックオフィス・コスト最優先 |
| 標準仕上げ | 坪10万〜20万円 （業界慣行・当社実務経験ベース） |
一般的なオフィス内装（クロス・カーペット・パーテ） | 中小企業・標準的なオフィス |
| ハイグレード仕上げ | 坪20万〜35万円 （業界慣行・当社実務経験ベース） |
受付造作・会議室防音壁・特注家具・デザイン照明 | 採用ブランディング・クライアント対応重視 |
| ラグジュアリー仕上げ | 坪35万円超 （当社実務経験ベース） |
デザイン監修・高級素材（タイル・本木材）・専有部内造作大規模 | Sクラスビル・外資系・ブランディング重視の上場企業 |
2. 規模別・仕様別の工事費シミュレーション
| 規模（坪数） | スケルトン | 標準仕上げ | ハイグレード |
|---|---|---|---|
| 20坪（〜10名） | 100万〜200万円 | 200万〜400万円 | 400万〜700万円 |
| 50坪（15〜25名） | 250万〜500万円 | 500万〜1,000万円 | 1,000万〜1,750万円 |
| 100坪（30〜50名） | 500万〜1,000万円 | 1,000万〜2,000万円 | 2,000万〜3,500万円 |
| 200坪（60〜100名） | 1,000万〜2,000万円 | 2,000万〜4,000万円 | 4,000万〜7,000万円 |
- 同じ「標準仕上げ」でも繁忙期（1〜3月・9〜10月）は資材・人件費が20〜30%割高になります。
- 5〜7月の閑散期に工事を発注するだけで50坪規模では100万〜200万円の節約になります。
- 移転スケジュールに閑散期を組み込むことを強くお勧めします。
3. 内装工事の主要コスト項目
| 工事項目 | 坪単価目安 | 100坪での費用目安 |
|---|---|---|
| 間仕切り工事・パーテーション工事 | 1万〜3万円/坪 | 100万〜300万円 |
| 床材工事（カーペット・タイルカーペット） | 0.5万〜2万円/坪 | 50万〜200万円 |
| 天井・照明工事 | 1万〜3万円/坪 | 100万〜300万円 |
| 電気設備工事（コンセント・LAN増設） | 1万〜3万円/坪 | 100万〜300万円 |
| 空調工事（個別空調増設） | 2万〜5万円/坪 | 200万〜500万円 |
| 給排水工事（給湯室・トイレ増設） | 2万〜10万円/坪 | 200万〜1,000万円（範囲による） |
| 防音工事 | 3万〜10万円/坪 | 300万〜1,000万円（部屋数による） |
B工事の費用削減で最も効果的なのは「入居前のC工事化交渉」です。内装の間仕切り・床・照明をC工事として分離できれば、相見積もりで30〜50%安くなります。この交渉は入居申込み時にしかできません。契約後では「今更変更できない」と言われます。移転を検討し始めたらすぐに仲介会社に相談して、この交渉を最優先で進めてください。
4. B工事とC工事の費用差と削減方法
内装工事はビルのルールによって「B工事（ビル指定業者）」と「C工事（テナント自由発注）」に区分されます。B工事は競合他社から見積もりを取れないため、市場相場の1.5〜2倍になるケースがあります（当社実務経験より。物件・ビル管理会社により異なります）。
B工事の範囲を入居前に交渉で絞り込むことが最大のコスト削減策です。「空調・電気・防火設備はB工事必須」というビルが多いですが、「間仕切り・床・照明をC工事にできないか」を交渉することで工事費を削減できたケースがあります（当社実務経験より。削減幅は物件・交渉状況により異なります）。入居申込み前の交渉が最も効果的です。
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5. 工事費をゼロにする選択肢（セットアップ・居抜き物件の活用）
| 方法 | 初期費用 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| セットアップオフィス | 最小（家具・内装込み） | 工事費ゼロ・即入居可能 | レイアウト自由度低い・賃料やや高め |
| 居抜きオフィス | 低（前テナント内装活用） | 工事費大幅削減 | 前テナントの内装を引き継ぐ |
| フルリノベ済み物件 | 最小 | 高品質内装をそのまま使用 | デザインが選べない |
6. 内装工事業者の選び方
必ず3社以上から相見積もりを取得する（1社見積もりは比較できず高額になりがち）
工事項目の詳細内訳（項目・数量・単価）を明記した見積書を要求する
「一式○○円」という見積もりは内容が不明確なため項目別明示を求める
過去の施工実績・写真・顧客の声を確認する
B工事業者とC工事業者を明確に区分した見積もりを要求する
7. 状況別ネクストアクション
| 🎯 あなたの状況別ネクストアクション | |
| 内装工事費の概算を知りたい | 坪数×仕様レベルで本記事のシミュレーション表を参照。3社相見積もりで精度を上げる |
| B工事費用を削減したい | 入居申込み前にB工事範囲の限定交渉を実施。間仕切り・床・照明のC工事化を交渉 |
| 初期費用を最小化したい | セットアップ・居抜き物件を優先検討。オフィサイトで工事費ゼロ物件を紹介 |
| 工事業者を探している | オフィサイトのパートナー業者を紹介。3社相見積もり後に決定することを推奨 |
8. まとめ
内装工事費は仕様・規模・B工事比率によって大きく変わります。「坪単価×坪数」の概算を把握しつつ、3社相見積もり・B工事範囲の交渉・閑散期発注の3点で大幅なコスト削減が可能です。移転費用全体（敷金・仲介手数料・引越し費用など）の試算はオフィス移転費用の総額シミュレーションも合わせてご参照ください。
よくある質問（FAQ）
内装工事費はいつ支払いますか？
着手金（工事開始前）・中間金（工事途中）・残金（完工後）の3回払いが一般的です。着手金は工事費の30〜50%が目安です。多額の着手金を一度に支払う前に、工事業者の信頼性（法人登記・施工実績・保険加入）を必ず確認してください。
内装工事費の見積もりはどう比較すればよいですか？
必ず3社以上から「項目別の詳細見積もり」を取得してください。「一式〇〇円」という見積もりは比較できません。各社の見積もりを項目別に比較し、大きく異なる項目は理由を確認することが重要です。最安値だけで選ぶと品質・アフターサービスに問題が出るリスクがあります。
セットアップオフィスとスケルトンオフィスの費用差はどのくらいですか？
50坪の場合、スケルトンからの標準仕上げ内装工事費は500万〜1,000万円。セットアップオフィスなら内装工事費はゼロです。賃料はセットアップの方がやや高い（坪単価+3,000〜8,000円程度）ですが、初期費用の削減効果は非常に大きく、3年未満の入居ではセットアップが有利になるケースが多い傾向があります（当社実務経験より。賃料・工事費・条件により異なります）。
繁忙期と閑散期で内装工事費はどのくらい違いますか？
1〜3月・9〜10月の繁忙期は人件費・資材費ともに20〜30%割高になります。50坪の標準工事（700万円ベース）で140万〜210万円の差が出ます。5〜7月の閑散期に工事を発注するだけでこの差額を節約できます。移転スケジュールに閑散期の工事を組み込むことを強く推奨します。
内装工事の保証・アフターサービスはありますか？
優良な内装工事業者は施工後1〜2年の瑕疵保証を提供しています。見積もり時に「保証期間と保証内容」を書面で確認してください。無保証の業者は問題が発生した際の対応が期待できません。
参考・出典元
本記事の法令・制度に関する記載は下記の官公庁・行政機関等の公式情報を参考としています。坪単価・工事費相場は国土交通省の建設工事施工統計および当社実務経験（2026年4月時点）に基づく目安であり、エリア・物件・業者・仕様により大きく変動します。
| 情報源 | 資料・ページ名 ／ 参照内容 |
|---|---|
| 国土交通省 | 建設工事統計調査（国土交通省）内装工事費相場・建設コストの統計的根拠 |
| e-Gov 法令検索（総務省） | 建設業法（建設工事の請負・見積もり）内装工事の請負契約・見積書の法的根拠 |
| 国税庁 | 耐用年数の適用等に関する取扱通達（国税庁）内装工事費の税務上の処理・建物附属設備の耐用年数の根拠 |
| 当社実務経験 | 坪単価・仕様別工事費・B工事C工事交渉事例株式会社アドマイアー（オフィサイト）の実務案件をもとにした2026年4月時点の傾向。エリア・物件・業者により大きく異なります。 |
