オフィス退去の原状回復工事の進め方｜B工事・費用削減・トラブル回避まで実務解説

退去日の6ヶ月前には動き始めることを推奨します。まず契約書の原状回復条項を確認し、次に管理会社に「原状回復の範囲と概算費用」を書面で確認します。この確認を怠ると退去直前に高額な見積もりが来て交渉の余地がない状態になります（当社実務経験より）。

住宅賃貸では、通常使用による経年劣化（壁紙の日焼け・フローリングの自然な傷等）はオーナー負担が原則とされています（民法第621条・国土交通省ガイドライン）。しかし事業用（オフィス）賃貸ではこの考え方は直接適用されず、契約書の特約内容が優先されます。「全額テナント負担」と特約されているケースが多く、入居時の契約書の原状回復条項を必ず確認してください。

①入居時の現状確認書・写真の準備（既存の傷・汚れの証拠）、②原状回復の範囲を管理会社に書面で確認（事前合意形成）、③立会い時に持参する質問リストの作成、の3点を準備してください。入居時の記録がないと「入居前からあった傷」の主張が難しくなります。

交渉できます。「詳細な項目別見積書を要求し、単価の根拠を確認する」ことで費用の調整に至るケースがあります（当社実務経験より）。また「退去時のB工事原状回復不要特約」を入居時の契約書に入れておくことが最大の対策です。

スケルトン返却の場合、坪10〜30万円程度が目安です（当社実務経験ベース。エリア・ビルグレード・工事内容により大きく異なります）。現状復旧（入居時の状態への回復）であれば坪5〜15万円程度になるケースが多いです。B工事比率が高いほど費用が膨らむため、入居前に退去時の原状回復費用概算を管理会社に確認しておくことをお勧めします。

原則としてテナント（借主）が退去前に撤去・処分する義務があります。残置物があると原状回復工事と別に撤去費用が請求される場合があります。退去スケジュールに「什器・機器の処分」を組み込み、退去日までに完了させてください。処分が難しい大型機器は専門業者への依頼を早めに手配することをお勧めします。

解約予告期間（一般的に6ヶ月前）の通知後、退去日までの間に工事を完了させる必要があります。工事期間の目安は規模により2週間〜2ヶ月程度（当社実務経験より）。見積もり・業者選定・工事完了のリードタイムを逆算して、解約通知と同時期に工事の準備を始めることが重要です。フリーレント期間がある場合と異なり、退去時の工事期間中も賃料が発生するため、スケジュール管理が費用削減に直結します。

契約書に「現状有姿での返還可」または「原状回復不要特約」が明記されている場合は工事不要となります。また次のテナントがそのまま使用する「居抜き移転」の場合も、オーナーと合意が取れれば原状回復を省略できるケースがあります。いずれも口頭ではなく書面での合意が必要です。入居時の交渉段階でこれらの特約を盛り込んでおくことが最大の対策です。

一般的に契約内容や精算条件によって異なりますが、退去後1〜2ヶ月程度で返還されるケースが一般的です（業界慣行）。返還が遅れる場合は書面で催告し、2ヶ月を過ぎても返還がない場合は内容証明で催告→法的手段（少額訴訟・ADR）を検討してください。