オフィス移転費用の総額シミュレーション｜20坪・50坪・100坪・200坪別

坪数や物件グレードによって大きく異なります。20坪規模で500万〜1,100万円、50坪規模で1,050万〜2,100万円、100坪規模で2,000万〜4,200万円、200坪規模で4,000万〜8,500万円が目安です（東京都内・スケルトン標準仕様・当社実務経験ベース）。賃料だけでなく敷金・内装工事・原状回復費・引越し費用など3カテゴリを合算した総額で計画することが重要です。

最も効果的なのはフリーレント（賃料免除期間）の交渉と閑散期（5〜7月）への移転です。100坪・坪単価2.5万円で3ヶ月のフリーレントを獲得できれば750万円の削減になります。さらにセットアップ・居抜き物件の活用で内装工事費を大幅に削減することも有効です。

旧オフィスの解約日と新オフィスの入居日がずれる期間、両方の賃料が発生することを二重家賃といいます。100坪・坪単価2.5万円で3ヶ月ずれると750万円の追加コストです。新オフィスのフリーレント期間中に内装工事を完了させるスケジュールを組むことでゼロにすることが可能です。

1〜3月・9〜10月の繁忙期は内装工事費・引越し業者ともに20〜30%割高になります。100坪規模の内装工事で100万〜500万円の差が生じるケースがあります。5〜7月の閑散期を狙うだけで大きなコスト削減が実現できます。

総予算の15〜20%を予備費として確保することを推奨します。移転プロジェクトでは想定外の追加工事・スケジュール変更・資材高騰などが発生することが多く、余裕を持った予算設計が重要です。予備費がないと工事途中で資金が不足するリスクがあります。

セットアップオフィスはオーナーが内装・家具を整備した状態で貸し出す物件です。居抜き物件は前テナントの内装・家具をそのまま引き継ぐ物件です。どちらも内装工事費を大幅に削減できますが、レイアウトの自由度は限られます。コスト優先ならセットアップ、スピード優先なら居抜きが適しています。

移転の12〜18ヶ月前から動き始めるのが理想です。特に100坪以上の大規模移転では、物件探し・B工事交渉・原状回復の準備に時間がかかります。早めに動くほど交渉余地が広がり、フリーレントや賃料削減などの条件引き出しがしやすくなります。まず契約書の解約予告期間を確認するところから始めましょう。

①希望坪数・エリア・予算の大枠、②現在の契約の解約予告期間、③移転希望時期、④社員数と働き方（フリーアドレス・固定席）の4点を整理しておくと、仲介会社からの提案精度が上がります。特に解約予告期間は移転スケジュール全体を左右するため、最優先で契約書を確認してください。