【現地取材】西葛西3丁目ビル｜江戸川区西葛西・25台駐車場＋人荷用EV完備 大型物流対応オフィス内覧レポート

※掲載情報は2026年6月時点の内容です。最新の募集状況・賃料はお問い合わせください。

東京メトロ東西線「西葛西駅」徒歩11分、江戸川区西葛西3丁目に立つ西葛西3丁目ビルを現地取材しました。1993年竣工のSRC造6階建てで、最大25台収容の屋根付き平置き駐車場と、高さ3.5m対応の大型荷捌場、38人乗り・2,500kgの人荷用エレベーターを完備した、物流・配送業務にも対応できる大型ビルです。現在は基準階476.19坪（5階）と4階196.83坪、2階291.06坪の3区画・総964.08坪が即時入居可で募集中。本記事では特徴的な基準階と4階の2区画を中心に紹介します。24時間有人管理＋機械警備の防犯体制、敷金ゼロ条件の4階区画など、車両運用・物流拠点の集約を検討する企業向けに、現地で確認できた内容を写真付きで整理します。

Overview 物件概要

※共益費・賃料の詳細は「お問い合わせ」よりご確認ください。

▸江戸川区エリアの賃料相場

江戸川区の平均坪単価は12,857円（最安6,846円〜最高17,328円）で、都心3区と比べて全体的にコストを抑えやすいエリアです。本物件の賃料は非公開のため、相場との比較は個別にお問い合わせください。大型駐車場・荷捌場・人荷用EVといった物流対応スペックを備えながらコスト効率の良いエリアという特徴があります。

※相場データはオフィサイト掲載の江戸川区相場情報（2026年6月時点）を基に算出。

Access 西葛西駅からのアクセス（徒歩約11分）

東京メトロ東西線「西葛西駅」北口から虹の道を通り徒歩11分の立地です。東西線で日本橋まで約14分、大手町まで約16分と、都心ビジネスコアへ20分圏内で接続可能。首都高速中央環状線や湾岸エリア・成田／羽田両空港方面への車両アクセスも良好で、広域に活動する企業に向く立地です。歩いてみると、駅周辺の落ち着いた街並みを抜けて本物件に到着するルートで、道幅も広く、車両でも徒歩でもアクセスしやすい印象でした。

Exterior 外観・ビルの第一印象

1993年竣工のSRC造6階建てで、ビル前面に屋根付き平置き駐車場と荷捌き場が広がるレイアウトが特徴的でした。地上6階建てのスケール感は西葛西エリアでも目立つ存在で、車両運用を前提とした機能的な建物設計が現地で確認できる構成です。築年は経過しているものの、24時間有人管理によるメンテナンスが行き届いており、清潔感のあるエントランス周辺が維持されていました。

西葛西3丁目ビル正面

Entrance & Security エントランス・共用部・セキュリティ

エントランスは平日・土曜日（祝日除く）の8:00〜19:30まで常時開放されています。中に入ると、有人管理ならではの清潔感が共用部全体から感じられました。セキュリティは機械警備に加えて有人管理を併用した24時間体制で、築古ビルにありがちな「夜間・休日の管理の手薄さ」が解消されている点が現地で確認できる構成です。エレベーターは乗用2基（15人乗り／1,000kg）に加え、人荷用1基（38人乗り／2,500kg）の計3基。約200〜500坪規模のフロアが続く建物として、人と荷物の動線が分離された理想的な構成でした。

エントランス正面

エントランスホール

エレベーターホール

セキュリティ

Parking & Logistics 駐車場・荷捌き場（最大25台＋3.5m対応）

本物件最大の特徴のひとつが、敷地内の駐車場・荷捌き設備です。屋根付き平置き＋自走式の併用で最大25台収容可能、高さ3.5mに対応した大型荷捌場も完備されており、4t車クラスの大型車両の出入りにも対応します。さらに38人乗り（2,500kg）の人荷用エレベーターと組み合わせることで、駐車場から各フロアへの搬入動線が効率化されており、物流・配送・在庫管理を業務に組み込む企業には実用的なメリットが大きい構成でした。空き状況については流動的なため、利用希望の場合は事前確認が必要です。

屋根付き平置き駐車場(高さ3.5m対応）

Interior 室内（募集2区画：基準階／4階）

本記事では募集中の主要2区画（基準階476.19坪／4階196.83坪）を中心に紹介します。両区画とも個別空調・OAフロア＋タイルカーペット・天井高2,700mmという基本仕様は共通ですが、面積規模と契約条件（敷金）に大きな違いがあります。組織規模や初期費用条件に応じた選択が可能な構成です。

▸基準階 476.19坪（大型ワンフロア・即時入居可）

基準階の476.19坪区画は、本物件で最大規模のワンフロアです。室内に入ると、整形の広々とした空間が広がっており、部署横断的なレイアウトや大型会議室・倉庫スペース・物流動線などを一体的に設計できる構成でした。天井高は2,700mm、空調は個別空調、床はOAフロア＋タイルカーペット仕上げで、180〜240名規模のチーム拠点や、本社拠点・物流拠点・コールセンターなどの大型用途に対応するサイズ感です。共用部の人荷用エレベーターを使えば、駐車場・荷捌場から直接フロアへ搬入できるため、在庫管理や物流業務との親和性も高い区画でした。敷金は12ヶ月、更新料・償却・礼金はなし、普通借家契約です。

基準階 執務スペース

▸4階 196.83坪（敷金なし・即時入居可）

4階の196.83坪区画は、本物件で特に注目すべき特徴を持つ区画です。最大の特徴は**敷金が「なし」**という条件で、保証金の負担を抑えてスタートできる希少な構成。基準階の12ヶ月と比較して、初期費用面での違いが非常に大きい区画でした。室内は基準階と同様に天井高2,700mm、個別空調、OAフロア＋タイルカーペット仕上げ。基準階100坪以上の分割区画として整備されており、75〜100名規模のチーム拠点に対応するサイズ感です。コスト負担を抑えつつ、車両運用・物流対応スペックも享受したい企業に向きそうな区画でした。

4階 執務スペース

Facilities 共用部設備（男女別トイレ・洗面・キッチン・リフレッシュコーナー）

共用部には男女別トイレ・洗面・キッチン（給湯室）・リフレッシュコーナーが完備されています。見てみると、清潔感のある水回りで、長時間業務や大人数体制でも対応できる構成でした。リフレッシュコーナーは大型ビルらしく、休憩・打ち合わせ・気分転換の場として活用できる空間が用意されています。

男女別トイレ

洗面

キッチン

リフレッシュスコーナー

Floor Plan 平面図

基準階476.19坪は整形の大型ワンフロア、4階196.83坪は分割区画として整備されています。各区画の詳細図面が必要な場合はお問い合わせください。

基準階 間取り図（476.19坪）

Spec 設備・仕様一覧

移転検討時の比較・社内稟議資料に活用しやすいよう、建物・専有部の設備および仕様を一覧化しました。

Honest Review 気になった点・正直レビュー

魅力的な物件ですが、移転担当者が事前に把握しておくべき実務的な懸念点も正直にお伝えします。

Summary 総評

西葛西3丁目ビルを内覧してみて感じたのは、「車両運用・物流動線・大型空間」が揃った、都内では希少な物流対応オフィスだということでした。最大25台の屋根付き平置き駐車場、高さ3.5m対応の大型荷捌場、38人乗り（2,500kg）の人荷用エレベーターという物流インフラは、都心部の一般的なオフィスビルではなかなか見られない構成です。

24時間有人管理＋機械警備による手厚い管理体制も備えており、物流拠点とオフィス機能を一体化した運用に適しています。基準階476.19坪は本社拠点・物流拠点・コールセンター用途に、4階196.83坪は敷金なしという希少な条件を活かしたコスト重視の拠点開設に向く区画でした。

100〜240名規模で、物流・配送・在庫管理を業務に組み込む企業や、車両運用と都心アクセスを両立したい企業にとって、有力な選択肢になる物件です。

▸こんな企業に向いている

✓100〜240名規模で、江戸川区西葛西エリアに大型拠点を構えたい企業
✓物流・配送・在庫管理を業務に組み込む企業（人荷用EV＋荷捌場活用）
✓社用車25台規模の車両運用拠点を構築したい企業
✓初期費用を抑えて入居したい企業（4階・敷金なし条件）
✓24時間有人管理＋機械警備の手厚い管理体制を重視する企業
✓東西線で都心と湾岸・空港方面の両方への機動力を活かしたい企業

佐藤 浩史（サトウ ヒロフミ） 法人営業部 係長 / 賃貸オフィス コンサルタント

賃貸オフィス仲介歴6年。港区・中央区・千代田区の都心3区を中心に、公開情報だけに依存しない現地一次情報とエリアごとの賃料動向・供給状況を踏まえた市場分析を強みとする。再開発が続く大手町・丸の内、虎ノ門、日本橋エリアの最新動向を継続的に把握し、企業のオフィス選定における意思決定支援を行う。実際に現地に足を運び、スペックだけでは伝わらないビルの雰囲気や使い勝手を正直にお伝えしています。

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