賃貸オフィスの更新料とは｜相場・交渉方法・更新か移転かの判断基準

更新料は法律上の義務ではなく、契約書に定めがある場合のみ発生します。ただし最高裁判例（平成23年）では、一定の更新料特約は有効と認められています。契約書に明記されている場合は支払い義務があります。

①周辺の市場賃料が下落している、②ビルの空室率が上昇している、③長期入居（3年以上）の実績がある、④建物・設備の老朽化が進んでいる、の4つが揃うと交渉が通りやすくなります。更新の6ヶ月前から動き始めることが重要です。

普通借家契約で更新の合意ができない場合、借地借家法26条により法定更新（従前と同一条件で更新）となります。この場合、期間の定めのない契約に変わります。貸主側からの解約には「正当事由」が必要になります。

移転コスト（原状回復・敷金・引越し・内装）だけでなく、移転期間中の生産性低下・社員の通勤変化による離職リスク・移転プロジェクトの工数も含めた「総コスト」で比較することが重要です。

更新料はオーナー（貸主）に支払う費用で、契約更新の対価として賃料1〜2ヶ月分が目安とされることがあります。一方、更新事務手数料は仲介会社や管理会社に支払う手続き費用で、賃料0.5〜1ヶ月分程度が一般的な目安です。両方が発生する場合もあります。契約書で「更新料」と「事務手数料」が別項目になっているか確認してください（当社実務経験より）。

定期借家契約には「更新」がなく、期間満了で契約が終了します。そのため定期借家契約では更新料は原則発生しません。ただし、同条件で再契約する際に「再契約手数料」が発生するケースがあります。契約書が「普通借家」か「定期借家」かを確認し、更新料の有無も重要事項説明書で確認してください（当社実務経験より）。

更新期限の6ヶ月前を目安に動き始めることをお勧めします。相談先は契約時の仲介会社または現在の管理会社が基本ですが、第三者の仲介会社に相談することで市場相場の客観データを入手しやすくなります。「移転も検討している」という姿勢を示すことが交渉力につながることがあります（当社実務経験より）。

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