【現地取材】根本ビル 2階｜港区芝浦・田町駅徒歩5分 22坪角地オフィス内覧レポート

※掲載情報は2026年7月時点の内容です。最新の募集状況・賃料はお問い合わせください。

JR山手線・京浜東北線「田町駅」から徒歩5分、港区芝浦3丁目の旧海岸通り角地に立つ根本ビルの2階を取材してきました。1985年竣工のSRC造・地上8階建で、新耐震基準に適合した落ち着いた佇まいのオフィスビルです。1階には「ドトールコーヒーショップ 芝浦3丁目店」が入居し、街に馴染みつつビルの目印としての役割も果たしています。

今回ご案内いただいた2階は22.23坪の1区画で、約5〜11名規模のチームに使いやすい規模感。正方形に近い整形フロアと角地ならではの2面採光が特徴です。本物件最大の特徴は、田町駅徒歩5分・3駅5路線利用可のマルチアクセス、22.23坪の正方形整形フロア＋2面採光、そして月額344,565円（坪単価15,500円・共益費込）というコストを抑えた条件設定。港区芝浦・田町エリアに少人数拠点を構えたい企業向けに、現地で歩いて・見て・感じた内容を写真付きで整理します。

Overview 物件概要

※月額合計は坪単価15,500円（共益費込・税別）。詳細条件は内覧時に確認を推奨します。

▸港区エリアの賃料相場

港区の平均坪単価は23,958円（最安11,778円〜最高50,000円）です。本物件の坪単価15,500円（共益費込）は、港区平均を大きく下回る水準で、田町駅徒歩5分の港区アドレスとしてはコストパフォーマンスが強みです。港区で少人数拠点を検討する企業にとって、賃料負担を抑えつつ都心アドレスを確保できる選択肢になり得ます。

※相場データはオフィサイト掲載の港区相場情報（2026年7月時点）を基に算出。

Access 駅からのアクセス（田町駅徒歩5分・3駅5路線）

取材当日は田町駅から歩いてみました。JR山手線・京浜東北線が乗り入れる田町駅の東口（芝浦口）から、なぎさ通りを直進して旧海岸通りに出るルートです。信号のない分かりやすい動線で、初めての来客にも電話で説明しやすい立地が強みでした。3駅5路線が徒歩10分圏内で利用でき、田町駅に加え、徒歩10分の三田駅（都営三田線・浅草線）、徒歩10分の芝浦ふ頭駅（ゆりかもめ）が選択肢に加わります。

また、田町駅から山手線を使えば東京駅まで約9分、新宿駅まで約24分、品川駅まで約2分でアクセスできます。三田駅からは羽田空港方面や日本橋・大手町エリアへの移動もスムーズで、都心主要ターミナルへの機動力が確保できるのが強みです。隣駅の高輪ゲートウェイ駅も含め、周辺の再開発による将来的な広がりも期待できるエリアです。

実際に歩いてみると、田町駅東口から本物件までの動線は分かりやすく、道中には飲食店やコンビニも点在しており、社員の日常利便性が高いエリアだと感じました。1階のドトールコーヒーを目印にすれば来客の案内もスマートに完結する印象です。

Exterior 外観・ビルの第一印象

芝浦3丁目の旧海岸通り角地に立つ根本ビルは、1985年竣工のSRC造・地上8階建の中規模オフィスビルです。グレーと白のアルミパネルを組み合わせた清潔感のあるファサードで、角地ならではの視認性の高い佇まいでした。1階には「ドトールコーヒーショップ 芝浦3丁目店」が入居し、街に馴染む親しみやすさとビルの目印としての役割を両立しています。カフェの存在もあり、周辺で働く人の待ち合わせや小休止の場としても利用しやすく、来客時の目印としても案内しやすい構成です。

根本ビル正面全景

Entrance & Security エントランス・共用部・セキュリティ

エントランスへは、旧海岸通り沿いのビル正面から進入する構成です。エントランスに足を踏み入れると、白を基調とした整った設えのホールが広がっています。

エントランス

エントランスホール

エレベーターは1基設置されており、22.23坪1区画に対応した動線として運用しやすい構成です。

エレベーター

セキュリティは24時間の機械警備が採用されており、少人数チームでも安心して運用しやすい環境が整っています。エントランスは平日開放のため、土日祝や時間外の運用については事前に確認しておくと安心です。

エントランス 別アングル

Interior 室内（2階・22.23坪・正方形整形フロア・2面採光）

2階 間取り図（22.23坪・正方形整形フロア）

2階の室内に足を踏み入れると、まず目を引くのが、角地ならではの2面採光による明るい執務空間です。22.23坪というコンパクトな面積ながら、正方形に近い整形フロアのためデッドスペースが少なく、デスク配置や部署ごとのゾーニングの自由度が高い設計です。空調は個別空調を採用しており、業務スタイルに合わせて温度調節できる仕様。床はタイルカーペットで、OAフロアと光ファイバー対応も整っており、配線処理とIT環境の両面で少人数拠点として使いやすい構成でした。

2階 室内

約5〜11名規模のチームが本社機能や少人数の営業拠点として構えるのに向きそうな仕様です。窓面が2面に配置されているため自然光が入りやすく、日中は照明に頼らず明るい執務環境が確保できるのも魅力です。なお、天井高は資料上「要確認」となっているため、内覧時にあわせて確認しておくと安心です。

Facilities 水回り設備（トイレ・洗面・キッチン）

共用部にはトイレと洗面、キッチンが完備されています。少人数区画向けに整った構成で、日常業務や来客対応の場面にも対応できる仕様でした。

トイレ

洗面

キッチン

Spec 設備・仕様一覧

移転検討時の比較・社内稟議資料に活用しやすいよう、建物・専有部の設備および仕様を一覧化しました。

Honest Review 気になった点・正直レビュー

魅力的な物件ですが、移転担当者が事前に把握しておくべき実務的な懸念点も正直にお伝えします。

Summary 総評

根本ビル 2階を一通り内覧し終えて率直に思ったのは、「田町駅徒歩5分の港区アドレスで、22坪クラスの少人数区画をコストを抑えて確保できる、芝浦エリアでも希少な条件の物件だな」ということでした。立地面では、JR山手線・京浜東北線の田町駅から徒歩5分、都営三田線・浅草線の三田駅とゆりかもめの芝浦ふ頭駅も徒歩10分で使える3駅5路線のマルチアクセスが強み。山手線で東京駅まで約9分、新宿駅まで約24分、品川駅まで約2分と、都心主要ターミナルへの機動力も確保できる構成です。

室内に目を向けると、特に印象的だったのは「田町駅徒歩5分・旧海岸通り角地・1階ドトールコーヒー」「22.23坪の正方形整形フロアと2面採光」「月額344,565円（坪単価15,500円共益費込）×港区平均23,958円を下回るコストパフォーマンス」という3点です。個別空調・OAフロア・光ファイバー対応が揃っており、少人数拠点の運用に向く構成です。また、更新料・礼金なし、普通借家2年で長期入居できる契約条件もプラス材料です。

一方で、敷金8ヶ月分＋償却2ヶ月分の初期費用、1985年築の建物年数、EV1基、駐車場なし、旧海岸通り沿いの走行音といった検討事項もあります。約5〜11名規模で港区芝浦・田町エリアに拠点を構えたい企業、特にIT・クリエイティブ・スタートアップなど、都心アドレスと機動力を求めつつコストを抑えたい少人数チームにとって、有力な選択肢になる物件です。

▸こんな企業に向いている

✓約5〜11名規模で、港区芝浦・田町エリアに拠点を構えたい企業
✓コストを抑えつつ、都心アドレスと機動力を両立させたい企業
✓22坪の正方形整形フロアで、レイアウト自由度を重視する少人数チーム
✓1階カフェを目印にした来客のしやすさを重視する企業
✓3駅5路線のマルチアクセスで採用面での訴求力を高めたい企業
✓IT・クリエイティブ・スタートアップなど、機動力とコストを両立させたい企業

佐藤 浩史(サトウ ヒロフミ) 法人営業部 係長 / 賃貸オフィス コンサルタント

賃貸オフィス仲介歴6年。港区・中央区・千代田区の都心3区を中心に、公開情報だけに依存しない現地一次情報とエリアごとの賃料動向・供給状況を踏まえた市場分析を強みとする。再開発が続く大手町・丸の内、虎ノ門、日本橋エリアの最新動向を継続的に把握し、企業のオフィス選定における意思決定支援を行う。実際に現地に足を運び、スペックだけでは伝わらないビルの雰囲気や使い勝手を正直にお伝えしています。

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