新宿駅西口地区開発計画｜都庁超え約260m、新宿グランドターミナル構想の中核プロジェクト【2029年度竣工予定】

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出典：小田急電鉄株式会社・東急不動産株式会社 共同リリース  (東急不動産ニュースリリース 2022年2月9日)

「新宿は交通の便は良いが、オフィスとしての格は東京駅前や大手町に劣るのではないか」——こうした懸念を持ちながらも、都心主要エリアの賃料上昇と供給不足を前に、西新宿への移転を検討する企業にとって、2029年度竣工予定の「新宿駅西口地区開発計画」は一つの明確な転換点となります。

1日約380万人という世界最多の乗降客数を誇りながら、長年「出口のわからない迷宮」と称されてきた新宿駅西口。2024年3月に着工した本プロジェクトは、小田急百貨店新宿店本館跡地を中心に高さ約260mの超高層複合ビルを整備し、駅・広場・都市機能を一体化する「新宿グランドターミナル構想」の中核を担います。単なる建て替えではなく、新宿という都市の構造そのものを再定義するプロジェクトです。

プロジェクト概要

位置図
出典：東急不動産株式会社   (公式サイト)

▸プロジェクトについて

本プロジェクトは小田急電鉄・東京メトロ・東急不動産の3社共同事業（A区）と、小田急電鉄単独事業（B区）の2区画で構成されます。整備方針は「新宿グランドターミナルの実現に向けた基盤整備」「国際競争力強化に資する都市機能の導入」「防災機能の強化と環境負荷低減」の3点であり、国土交通大臣による優良民間都市再生事業計画の認定を取得しています。設計は日本設計・大成建設設計共同体、施工は大成建設が担当します。

▸物件概要（A区・B区）

項目	A区（3社共同事業）	B区（小田急単独）
所在地	東京都新宿区新宿三丁目・西新宿一丁目各地内
敷地面積	約8,060㎡	約7,660㎡
延床面積	約251,000㎡	約28,000㎡
規模	地上48階・地下5階	地上8階・地下2階
建物高さ	約260m（西新宿エリア最高峰・都庁超え）	約50m
主要用途	商業、事務所、駅施設等	商業、駅施設等
事業主体	小田急電鉄・東京メトロ・東急不動産	小田急電鉄
着工	2024年3月25日	2024年3月以降順次
竣工予定	2029年度	2029年度

出典：小田急電鉄株式会社・東京地下鉄株式会社・東急不動産株式会社 共同リリース （東急不動産ニュースリリース)

交通アクセス

▸駅からのアクセス

新宿駅に直結する立地であり、JR・私鉄・地下鉄9路線が集結する国内最大級の交通結節点です。国内各都市への新幹線アクセスは東京駅利用が必要ですが、首都圏内の移動利便性は最高水準です。

1. JR各線「新宿」駅 直結
2. 小田急線「新宿」駅 直結（地下1階・地上2階に新設改札）
3. 東京メトロ丸ノ内線「新宿」駅 直結
4. 都営大江戸線・新宿線「新宿」駅 直結
5. 京王線「新宿」駅 2階・5階・9階で接続

▸歩行者ネットワークの再構築

これまでバス・タクシー動線が優先されていた西口エリアは、再開発を機に歩行者中心へと転換します。東西をつなぐデッキ・南北広場（セントラルプラザ）・グランドシャフト（縦動線）が整備され、新宿駅西口から都庁前にかけて一体化した歩行空間が生まれます。2035年度には「西新宿グランドモール」として都庁前まで連続する歩行者軸が完成する予定です。

フロア構成｜A区の都市機能

出典：小田急電鉄株式会社・東京地下鉄株式会社・東急不動産株式会社 共同リリース （東急不動産ニュースリリース 2024年3月25日)

フロア	用途・概要
47〜48階	高層施設（展望フロア等を含む空間として整備予定）
14〜46階	オフィスフロア。新宿駅直結の高機能オフィス。ZEB Ready認証取得済み（BELS評価）。
12〜13階	ビジネス創発機能。来街者と企業の交流・連携を促す吹き抜け空間。オフィスと商業の中間フロアとして機能。
3〜11階	商業施設。新宿エリア最大規模の商業空間。9〜14階はスカイコリドー（滞留・交流空間）を整備。
地下2〜2階	駅施設・交通広場・商業施設（地下1階は駅コンコース直結）。東西・南北をつなぐ歩行者ネットワークの結節点。

次世代ワークプレイスを支えるオフィス性能

出典：新宿西口プロジェクト （公式サイト)

▸新宿駅直結の高機能オフィス

14〜46階のオフィスフロアは、新宿駅に直結した都心有数の大規模オフィス空間です。中〜大規模テナント向けの高機能設計となる見込みで、本社機能の統合や分散拠点の集約を検討する企業に適した規模感です。企業ブランディングの観点でも、西新宿エリア最高峰かつ新宿駅直結という立地は採用競争力の向上に寄与します。

▸ビジネス創発機能という新概念

12〜13階に設けられるビジネス創発機能は、従来のオフィスの「働く場所」という枠を超えた空間です。新宿という多様性豊かな立地を活かし、来街者・他企業・スタートアップとの交流や連携を促す情報発信拠点として機能します。社外とのオープンイノベーションを志向する企業にとって、ビル内にこうした機能が備わっていることは大きなアドバンテージです。

▸グランドシャフトによる快適な縦動線

低層から高層をつなぐ「グランドシャフト」（縦方向の吹き抜け空間）と、各フロアに設けられる「新宿テラス」（滞留空間）により、大規模ビルでありながら快適な移動環境を実現します。大人数が働く環境でのエレベーター待ちや移動ストレスを軽減する設計です。

付帯施設がもたらす付加価値

▸新宿エリア最大規模の商業施設

地下2階から11階にかけて整備される商業施設は、新宿エリア最大規模となる見込みです。渋谷駅や横浜駅に匹敵するクラスの大型商業空間が誕生し、ワーカーの日常利便性を高めます。また、低層部には新宿の特性を活かした情報発信機能も設けられ、来街者との接点を生む空間として機能します。

▸スカイコリドーと滞留空間

9〜14階に整備されるスカイコリドーは、仕事の合間に立ち寄れる開放的な交流・滞在空間です。3階・4階の交流広場とあわせて、都市の賑わいと静寂を使い分けられる環境が整います。

万が一に備えるBCP性能と環境認証

▸防災機能の強化

整備方針の1つに「防災機能の強化と環境負荷低減」を明示しており、大規模災害時の事業継続性を重視した設計となっています。世界最大の乗降客数を誇る新宿駅に直結する拠点として、1日約380万人の人流を支えるインフラとしての堅牢性が求められており、BCP対応は開発コンセプトの根幹に位置づけられています。

▸ZEB Ready認証取得済み

A区の事務所用途において、2023年12月にBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）評価を取得し、「ZEB Ready」を達成しています。ESG経営やRE100目標を掲げる上場企業・外資系企業の意思決定基準に対応できる環境性能です。

※防災・環境性能に関する情報は公式発表資料に基づく
出典：新宿西口プロジェクト （公式サイト)

周辺環境・将来性

新宿駅周辺では2046年頃までを目途に、JR新宿駅の東西・間近地区を中心とした大規模再開発が複数進行しています。本プロジェクトの2029年度竣工を皮切りに、2035年度の西新宿グランドモール完成、2040年代の東口・南口エリアの整備と、段階的に新宿全体のポテンシャルが引き上げられていきます。

「通過する駅」から「滞在・活動の拠点」への転換は、周辺オフィスの価値にも直接的な影響を与えます。歩行者ネットワークの整備によって来客動線が改善され、エリア全体の賑わいが増すことで、テナント企業にとってもプラスの効果が見込まれます。

オフィスマーケットへの影響

西新宿エリアは、2030年前後に新築大規模オフィスの供給が本格化します。本プロジェクトを含む新築ビル群の登場により、築古・中規模ビルからの移転需要が顕在化し、エリア内での賃料水準・空室率の二極化が進む可能性があります。移転を検討している企業にとっては、新築供給を見据えた早期の比較検討が重要なタイミングです。

どのような企業に適しているか

✓新宿・西新宿エリアでの本社機能統合を検討している企業
✓首都圏内の多方面からの通勤利便性を重視する企業
✓オープンイノベーション・社外連携を経営課題とする企業（ビジネス創発機能との親和性）
✓ESG・ZEB対応を意思決定基準とする上場企業・外資系企業
✓採用ブランディングの強化を重視する企業（新宿駅直結・西新宿最高峰の訴求力）

比較検討したい「新宿・渋谷・池袋」エリア情報

新宿駅西口再開発を軸に、貴社のニーズに合わせた周辺エリアの選択肢も豊富です。

エリア	特徴・メリット	おすすめの企業タイプ
新宿・西新宿	9路線直結。首都圏全方面への通勤利便性が最高水準。2029年以降の新築大規模供給	多方面から通勤者が集まる本社・拠点統合
渋谷	IT・クリエイティブ産業が集積。再開発による新築供給が続く。若手採用に強い	スタートアップ・IT・エンタメ系企業
池袋	埼玉・北関東からのアクセスが良好。新宿より賃料水準を抑えやすい	北関東・埼玉方面に従業員・拠点が多い企業

「どのエリアが自社に最適か、プロの意見を聞きたい」

新宿・西新宿エリアのオフィス情報はこちらから確認できます。対面やお電話にてエリアのリアルな情報をお伝えすることも可能です。

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建築状況

（建築中の写真・進捗情報を随時掲載予定）

まとめ

新宿駅西口地区開発計画は、「乗換駅」としての新宿を「滞在・活動の拠点」へと再定義するプロジェクトです。西新宿エリア最高峰の約260m・新宿駅直結・ZEB Ready認証・ビジネス創発機能という4つの要素が揃う複合施設は、企業の本社移転先として高い競争力を持ちます。

2029年度の竣工に向けて、移転スケジュール上すでに検討フェーズに入るタイミングです。条件交渉や区画確保を見据えると、早期からの情報収集と比較検討が重要になります。

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※竣工予定・フロア構成・スペックは小田急電鉄・東京メトロ・東急不動産の公開情報および各報道をもとに記載しています。今後の計画変更により内容が変わる場合があります。