公開日: 2026年03月17日
最終更新日: 2026年04月28日
【現地取材】ラーズビル 4階402号室｜新宿区原町・60.96坪 内覧レポート
東京都新宿区原町3-19 ／ 4階・60.96坪（約201㎡）
都営大江戸線「牛込柳町駅」徒歩4分、新宿区原町にあるラーズビル402号室を現地取材した。60.96坪で20〜30名規模に適した区画で、角部屋2面採光・専有部内男女別トイレ・OAフロアを備える。エリア相場より抑えめな賃料帯も含め、移転判断に必要なポイントを写真付きで整理する。
物件概要
| ビル名 | ラーズビル（LARS BUILDING） |
|---|---|
| 所在地 | 東京都新宿区原町3-19 |
| 募集区画 | 4階 402号室 |
| 面積 | 60.96坪（約201㎡） |
| 想定人数 | 約20〜30名規模（1名/3坪基準：約20名、1名/2坪基準：約30名） |
| 月額費用 | 750,000円（坪単価12,303円・共益費込・税別） |
| 敷金・保証金 | 6,000,000円（8ヶ月） |
| 更新料・償却 | 各1.1ヶ月 |
| 礼金 | なし |
| 契約形態・期間 | 普通借家 ／ 2年 |
| 入居可能日 | 即時 |
| 最寄り駅 | 都営大江戸線「牛込柳町駅」徒歩4分 都営大江戸線「若松河田駅」徒歩5分 東京メトロ東西線「早稲田駅」徒歩11分 |
| エリア・条件 | 平均坪単価 | 本物件との差 |
|---|---|---|
| 新宿区 全体平均 | 19,631円 | −7,328円（−37%） |
| 新宿区 60〜100坪帯平均 | 19,737円 | −7,434円（−38%） |
| 高田馬場・早稲田エリア平均 | 16,169円 | −3,866円（−24%） |
| 本物件（ラーズビル402号室） | 12,303円 | ― |
※相場データはオフィサイト掲載中の募集物件を基に算出（2026年3月時点・579件）。本物件はエリア平均・区全体平均ともに大幅に下回る割安水準にある。
牛込柳町駅からのアクセス（徒歩約4分）
▲ 牛込柳町駅からラーズビルまでの徒歩ルート
外観・ビルの第一印象
牛込柳町駅から歩いてくると、通りの先に屋上のステンレス球体オブジェが目に入る。1994年竣工・2013年リニューアル済みのRC造7階建てで、グレーのタイル張りファサードにルーバー窓が整然と並ぶ独特のデザインは、「ここに拠点を置く企業はセンスがある」という印象を来客に自然と与える。屋上モニュメントが遠くからの目印として機能しており、初訪問のクライアントでも迷いにくいと感じた。
外観アップ。タイル張りのモダンなファサード
別アングルからの全景。周辺の低層住宅街との対比
外観チェックポイント
- 屋上の球体オブジェ——遠くからでも判別でき、来客への道案内がしやすい
- グレータイル張りのモダンなファサード——周辺ビルと差別化された外観で企業ブランドを底上げ
- 1994年竣工・2013年リニューアル済み——清潔感を維持。新耐震基準適合
エントランス・共用部
自動ドアをくぐると、大判の石目調タイル床と格子状のルーバー天井が組み合わさった洗練されたロビーが広がる。平日はエントランスが開放されており来客動線もスムーズだ。ロビーには黒革ソファと観葉植物が配置されており、来客の待ち合わせ場面でも対応できる。エレベーターは2基設置で、朝夕のラッシュ時でも過度な待ち時間は発生しにくい体制だ。
正面入口。自動ドアとエントランスアプローチ
入口通路。外からエントランスへの導線
エントランス入口。自動ドア越しに広がるロビー
自動ドア前のインターフォン
自然光が差し込む明るいロビー
待合スペース。黒革ソファと観葉植物を配置
エレベーター・セキュリティ
エレベーターは2基設置されている。セキュリティは機械警備（BILCOM）による24時間監視で、ICカードによる入館管理が設けられており、土日・祝日や夜間の業務にも対応している。
エレベーター（2基設置）
機械警備（BILCOM・24時間監視）
室内（60.96坪）
4階に上がると、60.96坪（約201㎡）のオープンフロアが一気に広がる。角部屋のため2面採光で、内覧時は照明を点けずに十分な明るさが保たれていた。1名/3坪基準で約20名、1名/2坪基準で約30名の収容が目安となる規模感で、チーム全体でワンフロアを使うレイアウトが自然と浮かぶ空間だ。
床仕様はタイルカーペット＋OAフロア対応で、配線を床下に収容できるためレイアウト変更の自由度が高い。空調は個別空調（天井カセット型）が複数台設置済みで、追加投資なく即入居できる状態だ。天井高は2,500mmで標準的な水準。柱については室内奥寄りに配置されており、執務スペース中央への影響は最小限だと判断した。
窓側。縦型ブラインド付き・2面採光
入口から奥方向を望む。フロアの奥行きが伝わる
OAフロア＋タイルカーペット。配線の取り回しが柔軟
室内チェックポイント
- 60.96坪（約201㎡）——1名/3坪で約20名、1名/2坪で約30名が目安
- 角部屋・2面採光——日中は照明なしでも十分な明るさ
- タイルカーペット＋OAフロア——配線を床下に収容でき、レイアウト変更が柔軟
- 個別空調（天井カセット型）複数台設置済み——追加工事なく即入居可能
- 天井高2,500mm——標準的な仕様。圧迫感はない
- 柱は奥寄りに配置——執務エリア中央への影響は最小限
窓からの眺望
4階の窓際に立つと、周辺の低層住宅街越しに空が広く感じられる景色が広がる。隣接ビルに視線を遮られにくく、都心のオフィスにありがちな圧迫感がない点は、窓際の執務席や打ち合わせスペースを設ける際のプラス要素になる。
専有部内設備（トイレ・給湯室）
この物件最大の特徴のひとつが、専有部内に男女別トイレが完備されている点だ。共用トイレが一般的な中小ビルの中で、プライバシーが確保された専有部内トイレは企業の快適な運営環境に直結する。さらにトイレ清掃はビル側が行うため、テナントの管理コストと手間を大幅に削減できる。
男性用トイレ。清潔な管理状態を確認
男性洗面台。カウンタータイプで広い
男性用トイレ個室。男女別で独立した設備
女性用洗面台。カウンタータイプ
駐車場
敷地内に駐車場が設置されており、月額38,500円での利用が可能だ（別途契約・サイズ制限あり）。電車アクセスに優れた立地ながら、車通勤者や営業車にも対応できる点は選択肢の広さとして評価できる。
駐車場への通路。ビル内から直接アクセス可能
敷地内駐車場（月額38,500円・別途契約）
402号室 平面図
角部屋で2面採光のオープンフロア。入口から奥まで遮るものが少なく、間仕切り増設や会議室の設置など、レイアウトの自由度が高い形状だ。
物件スペック詳細
| 建物名 | ラーズビル（LARS BUILDING） |
|---|---|
| 所在地 | 東京都新宿区原町3-19 |
| 最寄り駅 | 都営大江戸線「牛込柳町」徒歩4分 ／「若松河田」徒歩5分 ／ 東京メトロ「早稲田」徒歩11分 |
| 竣工・リニューアル | 1994年竣工 ／ 2013年リニューアル |
| 構造・規模 | RC造 ／ 地上7階・地下1階 |
| 耐震基準 | 新耐震基準適合 |
| 空調 | 個別空調（天井カセット型） |
| 床仕様 | タイルカーペット・OAフロア |
| 天井高 | 2,500mm |
| セキュリティ | 機械警備（24時間監視） |
| エントランス | 平日開放 |
| エレベーター | 2基 |
| トイレ | 専有部内・男女別（ビル側清掃付き） |
| 給湯室 | 専有部内あり |
| 駐車場 | 有（月額38,500円・別途契約・サイズ制限あり） |
| 24時間利用 | 可（ICカード）・土日祝利用可 |
| フロア特徴 | デザイナーズ・角部屋・100坪以上分割区画 |
気になった点・正直レビュー
良い点が多い物件だが、移転担当者が事前に把握しておくべき実務的な懸念点も正直にお伝えする。
NGポイント・注意点
- 天井高2,500mmは標準的な水準であり、天井の高さや開放感を特に重視する場合は現地確認を推奨する
- 早稲田駅（東京メトロ東西線）からは徒歩11分あるため、東西線利用者が多い企業には通勤負担がやや増す
- 大通りから少し入った路地立地のため、初回来訪者が迷う可能性がある（屋上球体オブジェを目印として案内すると解消できる）
- 駐車場は月額38,500円の別途契約で、サイズ制限があるため事前確認が必要だ
総評
ラーズビル402号室は、デザイン性・機能性・コストパフォーマンスの3点が高い水準でそろった物件だ。坪単価12,303円はエリア平均（16,169円）より約24%割安で、デザインビルとしての仕様を考慮するとコストパフォーマンスは際立つ。専有部内男女別トイレのビル清掃付きという運営コスト削減効果も実質的なメリットとして評価できる。礼金なし・即入居可という条件は、移転スピードを重視する企業にも響く要素だ。
牛込柳町・若松河田の2駅徒歩5分圏内という大江戸線沿線のアクセスと、独創的な外観・洗練されたエントランスが共存する希少物件。坪単価12,303円はエリア平均より24%割安で、専有部内男女別トイレ清掃付き・即入居可・礼金なしという条件を合わせると、20〜30名規模の移転先として検討価値は高い。
こんな企業に向いている
この記事を書いた人
ラーズビル 402号室について
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平日 9:00〜19:00 ／ フリーダイヤル：0120-194-392
