オフィス移転用語集 | 不動産用語を徹底解説!

オフィス移転は、企業にとって経営における大きな転換点です。
しかし、物件情報を見ていると「B工事・C工事とは？」「フリーレント？」「ネット契約とグロス契約の違いは？」など、聞き慣れない専門用語に戸惑うことも多いはず。

本記事では、東京都のオフィス市場で頻出する用語を初心者の方にも分かりやすくジャンル別に整理して解説します。
この用語集をマスターして、後悔のないオフィス選びを実現しましょう！

【契約・費用に関する用語】

坪単価(賃料)
オフィス区画の利用対価として1坪（約3.3平方メートル）あたりの月額賃料を示す単価です。
一般的に、契約開始日(入居前の内装工事期間中を含む)を起算日として発生し、翌月分を当月末（25日〜末日）までに決済する「前払い方式」が商慣習となっています。
東京都心部では、エリア（例：丸の内、日本橋、渋谷、新宿）やビルのグレードによって、数万円単位で大きく変動します。

共益費（管理費）
共用部の清掃、光熱費、エレベーターの保守点検、警備など、ビル全体の維持管理に必要な費用です。
賃料とは別に月々の固定費として発生します。

預託金（敷金・保証金）
賃料の不払いや退去時の原状回復費用の担保として、貸主（オーナー）に預け入れる金銭です。
東京都内のオフィスビルでは賃料の6ヶ月から12ヶ月分が一般的な相場とされていますが、新築ビルや小規模物件ではこの範囲に収まらない場合もあります。
返還時期は、通常では原状回復工事が完了しその費用が確定してからとなります。

償却（敷引き）
解約時に預託金から差し引かれ、返還されない金額を指します。
これは実質的に礼金と同様の性質を持ち、会計上は繰延資産として扱われ消費税の課税対象となります。
契約によっては、償却がない「全額返還」の物件も存在します。

フリーレント
入居後の一定期間（例：1ヶ月〜6ヶ月）、賃料が免除される契約条件です。
初期費用を大幅に抑制できるため、スタートアップ企業や移転コストを抑えたい企業にとって魅力的な選択肢となります。
ただし、初回契約期間内に解約した場合は免除された賃料相当額を違約金として支払う「スライド返還条項」が付帯していることが一般的なため、契約内容の精査が不可欠です。

普通賃貸借契約
契約期間が満了しても貸主側に正当な事由がない限り、借主の希望によって契約が更新されることが原則となる契約形態です。
日本のオフィス賃貸借契約における標準的な形式であり、借主は安定した事業継続が期待できます。

定期建物賃貸借契約
あらかじめ定められた契約期間の満了によって、更新されることなく確定的に契約が終了する形態です。
契約を継続したい場合は、貸主と借主の合意のもとで「再契約」を締結する必要があります。
貸主側が将来的な建て替えなどを計画している場合に採用されることが多く、賃料が相場より低めに設定される傾向があります。

重要事項説明（重説）
契約を締結する前に宅地建物取引士が物件の権利関係、法令上の制限、契約条件といった重要事項を説明する法的な義務です。
専門用語が多く含まれるため、不明な点はその場で質問し完全に理解した上で契約に臨むことが極めて重要です。

解約予告期間
テナントが退去する際に、貸主に対してその意思を事前に通知しなければならない期間を指します。
オフィスビルの場合は6ヶ月前が最も一般的ですが、3ヶ月前や1年前といった物件も存在します。
この期間を考慮して移転スケジュールを組まないと、旧オフィスと新オフィスの両方で賃料が発生する「二重賃料」のリスクが生じます。

【面積・計算に関する用語】

ネット契約（Net Contract）
テナントが実際に占有し、執務スペースとして利用できる専有面積のみを賃料の算出対象とする契約方式です。
共用部の費用は別途「共益費」や「管理費」として支払います。コスト構造が明瞭であるという利点があります。

グロス契約（Gross Contract）
専有面積に加えて、エレベーターホール、廊下、トイレといった共用部の一部を按分して含めた面積を賃料の算出対象とする契約方式です。
ネット契約の物件と比較する際は坪単価が割安に見えても、有効スペースあたりの実質的なコストが高くなる可能性があるため注意が必要です。

壁芯（へきしん）計算
壁の厚みの中心線を基準として面積を算出する方法です。
賃貸オフィスの面積表示はこの壁芯計算が一般的です。

【内装・工事に関する用語】

セットアップオフィス
貸主の費用負担で基本的な内装（床、壁、天井）や什器（デスク、椅子）、会議室などが既に設置されている物件です。内装工事の期間とコストを大幅に削減できるため、スピーディーな移転を求める企業に人気です。

居抜きオフィス
前のテナントが使用していた内装や設備をそのまま引き継いで入居する形態です。
初期費用を抑えられる可能性がありますが、レイアウトの自由度は低くなります。

スケルトン
内装が一切施されていない、建物の構造躯体のみの状態です。
デザインの自由度は最も高いですが内装工事にかかる費用と時間は最大になります。

原状回復
退去時に、入居時の状態（通常は壁床天井の塗り替え・張替え状態や、契約で定められた状態）に戻す義務を指します。
居住用の賃貸借契約とは異なり、通常の使用による損耗（経年劣化）も含めて借主の負担で回復を求められる特約が一般的であり、高額な費用が発生する場合があります。

【設備・構造に関する用語】

個別空調
各テナント区画ごと、あるいはさらに細分化されたゾーンごとに温度調節やON/OFFが可能です。
残業や休日出勤が多い企業に向いています。

セントラル空調
ビル全体で空調が一括管理されるシステムです。
コアタイム外の利用には追加料金が発生することがあります。

OAフロア
床下に配線用の空間が設けられた二重床構造です。
配線を隠蔽できるため、オフィスの美観と安全性が向上します。

床荷重
1平方メートルあたりに耐えられる重さを示し、一般的に事務所物件の場合では300kg/㎡程度です。
サーバーや大型金庫など重量物を設置する場合は、500kg/㎡以上の「ヘビーデューティーゾーン」の有無を確認する必要があります。

新耐震基準
1981年6月1日以降の建築確認で適用された基準で、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないことを目標としています。
さらに高性能な構造として地震の揺れを建物に直接伝えない免震構造や、揺れを吸収するダンパーなどを設置した制震構造があります。

【セキュリティに関する用語】

機械警備
警備会社が設置したセンサーが異常を検知すると警備員が駆けつけるシステムです。

有人警備
警備員がビルに常駐するスタイルで、より高い抑止力と迅速な対応が期待できます。
ビルの規模やテナントの業種によって採用される形態が異なります。

非接触ICカード・スマートロック
近年のオフィスビルで主流となっている入退館管理システムです。
セキュリティレベルの向上はもちろん、入退室履歴の管理も容易になります。

【さらに詳しく物件探しを進めたい方へ】

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